[分享]盐城房价会不会降？楼市是否进入“冷冬”？ _阜宁房事_阜宁论坛

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发表于：2011/11/5 16:26:02
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近日，龙湖郦城、绿地秋霞坊、中海御景熙岸等上海楼盘全面降价促销，降幅高达20%至40%。较此前龙湖等房企在重庆、青岛的8%至10%的降价幅度更甚。在房企巨头纷纷领降的情况下，上海房价上周继续下行，甚至部分楼盘出现砸损售楼处招牌等业主纠纷。除上海外，北京、深圳、广州等重点城市降价促销的楼盘近期也开始增多。
随着10月的最后一周即将结束，也标志着今年楼市“金九银十”的彻底无望。不论是外地楼市还是盐城本土，今年的楼市均未交出漂亮的答卷，“金九银十”的成色相较往年有很大不足。
　　就目前全国楼市的整体趋势来看，分水岭或将随着上海降价潮事件的发生就此出现。而伴着资金链紧张、政策松动无望、保障房冲击，对盐城来说还得加上商品房上市量的激增，未来的楼市面临着更加严峻的挑战。那么，这波全国性的降价潮会对盐城带来怎样的冲击呢？在这波冲击下，盐城楼市或许会呈现出不一样的特质。
　　“降价风暴”来袭，冲击购房预期，影响市场整体节奏 　　上海爆发的“龙湖郦城”业主退房事件在业界引起了强烈的反响，另据有关数据显示沪上成交量跌至7年最低。这一连串的风波让上海无疑成为此轮降价潮的漩涡中心，但这似乎也是情理之中的意料之外。情理之中的是像上海这样一直处于风口浪尖的城市，楼市的风吹草动必将在这类城市中首先得到反应，在以“三限”为首的一系列调控政策丝毫不放松的情况下，上海房价迟早会降；意料之外的是这波降价潮来得如此之快，降幅如此之大，竟跌至7年最低。
　　上海一直是全国楼市的风向标，现在它出现这样的问题，对全国楼市必将带来一定的冲击，盐城楼市自然也不能“免疫”。就以往的经验看，一线城市的风吹草动对盐城楼市的影响不是那么立竿见影，也不会出现上海一发烧，盐城就跟着打针吃药的情况。现阶段它带来的影响更多是间接的。
　　首先，是对购房心态的影响。政策趋严一方面让开发商资金链吃紧，另一方面也增长了购房者的观望心理，看空楼市的购房者一直不在少数，现在上海首领大幅度降价，怎能不让盐城购房者心生期待？另外，今年上半年以来，盐城开发商和购房者双方一直是绞着的状态，虽然外地早出现降价的苗头，但盐城房价一直坚挺，让购房者有些“雾里看花”，既盼降又怕涨，现在上海“明目张胆”地降，正助长了购房者的等降心理。
　　其次，上海的这一降，对盐城开发商可谓不大不小的一击。开发商深谙购房者的微妙心理，如何在逆势中占得一席之位是眼下开发商要做的功课。或是调整销售策略或是改变推盘节奏或是增添新的亮点……毫无疑问，眼下开发商都会有新的动作。
　　值得一提的是，上海楼市的容量、基本面及后市反应与盐城有很大的不同，它出现降价潮对它的楼市带来的冲击可能是局部的、片面的，而盐城一旦出现类似大幅降价的情况，将会对整个盐城市场带来冲击，这也是政府为何一再限价的主要原因。
　　开发商打出近两年的首张“优惠牌”，同时市场逐步规范化运转
　　就目前来看，盐城楼市暂无明降的楼盘，但细心的购房者会发现，近期打着“优惠”旗号的楼盘多了。这两年盐城的楼市行情是求大于供，找人托关系的重点是“买到房”，房价优惠是很久之前的事了。而现在类似“充1000抵10000”的优惠条款不单只出现在商铺销售中，一些住宅项目也加入到优惠的大潮。这一举措旨在刺激市民购房消费，也从另一层面透露出买卖双方市场的转换。
　　形成这种局面的主要原因一是宏观环境的影响，不论是国家层面还是地方性政策，均未放松对楼市的调控，甚至有进一步收紧的趋势；第二，盐城现有的楼市特征是大盘放量，房源激增。盐城楼市这种固有属性让轻松卖房已成为过去；第三，临近年末，开发商将面临工程款、材料款、工人工资等大量债务支出，加上现在银根紧缩，贷款难拿，所以开发商必须以回笼资金来应对年末的巨大财务支出需要。
　　买卖双方的转换带给楼市的另一转变是上半年出现的搭售车位、阴阳合同、收取定金、一抢而空的非正常现象将很难再出现。这对很多购房者倒是实实在在的“优惠”，光是搭售车位一项就将很多人拦在了门外，而购房者明知这是违规的，开发商是不地道的，依然削尖了脑袋往里钻也是不正常现象。好在楼市一旦冷静下来后，这些风气已逐步消失，市场也将规范化运转。
　　盐城楼市品质水准升级，“降价潮”短期难现
　　短期来说，盐城楼市出现这种降价潮的可能性还是比较小的。一是受地方性政策影响，一纸限价令压缩了开发商原有的利润空间；其次，在限价令的影响下，盐城房价的整体水平是趋稳的，没有泡沫之说，大部分楼盘从去年到今年一直维持在一个房价水平上；再次，随着华润、绿地、恒大、金辉、天安等一批品牌大盘地入驻，必将掀起盐城楼市品质风暴，而高品质离不开高投入，品质上行不抬高房价就不错了，又怎么可能下降呢？
　　品质风暴对购房者无疑是好事，随着这批大盘的市场化，盐城楼市迎来有史以来最为成熟的阶段。市场供应丰富，层次分明，梯度消费明显。至于它们到底能给盐城楼市的行业水准带来怎样的提高，我们现在还没有确切的答案，但有一点可以肯定的是，这些一线品牌的进驻将盐城房产市场彻底搅动起来了，不论是新盘还是原有项目，不论是外来开发商还是本土企业，嗅觉灵敏的开发商们早就意识到这将是一个品质制胜的市场，积极备战的基础上，必将带来盐城房产品的品质升级，但同时，部分不突出楼盘或将出现滞销。
　　对于现阶段的盐城楼市来说，品质升级是好事，房价下降倒不见得是好事。羊毛出在羊身上，逐利是商人的本性，谁能保证降价降的不是品质呢？当原本的品质住宅变成“缺斤少两”的伪劣产品，这样的降价购房者还想要么?

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