[原创]阜宁业主维权指南——致还蒙在鼓里的阜宁业主们_阜宁房事_阜宁论坛

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发表于：2011/10/27 9:22:07
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致阜宁业主：延期交房的违约责任

逾期交房是指开发商在商品房预售合同规定的交付使用期限内，没有把房屋交给购房者入住的行为。对于商品房买卖合同中什么时候算是出卖人履行了交付义务，《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定为房屋的转移占有视为房屋的交付使用。只要出卖人在合同约定的期限内履行了向买受人“交钥匙”的行为，将房屋转移给买受人占有、使用，就视为出卖人履行了房屋交付使用的义务，反之，就是逾期交付使用房屋，应当承担违约责任。

除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第______种方式处理：　　1、按照逾期时间，分别处理((1)和(2)不作累加)　　(1)逾期在_____日之内(该时限应当不小于第十条第(1)项中的时限)，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之_____的违约金(该违约金比率应当不小于第十条第(1)项中的比率)，并于该商品房实际交付之日起_____日内向买受人支付违约金，合同继续履行。　　(2)逾期超过_____日(该日期应当与第(1)项中的日期相同)后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起_____日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的_____向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之______(该比率应当不小于第(1)项中的比率)的违约金，并于该商品房实际交付之日起_____日内向买受人支付违约金。　　2、__________________________________________________________。　　本条是对逾期交房责任的约定，其中第一款第二项包括了对合同解除权的规定。　　逾期交房是指开发商在商品房预售合同规定的交付使用期限内，没有把房屋交给购房者入住的行为。对于商品房买卖合同中什么时候算是出卖人履行了交付义务，《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定为房屋的转移占有视为房屋的交付使用。只要出卖人在合同约定的期限内履行了向买受人“交钥匙”的行为，将房屋转移给买受人占有、使用，就视为出卖人履行了房屋交付使用的义务，反之，就是逾期交付使用房屋，应当承担违约责任。　　这里必须注意一点，如果开发商交付的房屋不符合本合同第十二条约定的交付条件导致购房人拒绝收房的，逾期交房期限应该自合同约定的交房日期开始计算。　　如果开发商已经逾期交房，首先要看开发商是否存在免责事由，对于逾期交房的免责事由除了地震、战争等这些不可抗力的原因之外，不要和开发商轻易另行约定其他的免责理由。所谓不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。是否构成不可抗力，需具体情况具体分析，不能一概而论。如果开发商逾期交房是因为发生了不可抗力或存在合同约定的其他免责事由，并及时履行了告知义务，则可以不承担逾期交房的责任。但如果开发商没有在约定的期限内将发生了不可抗力或合同约定的其他免责事由告知购房者，开发商仍然要承担逾期违约责任。　　如果开发商逾期交房不存在免责事由，则开发商需承担商品房逾期交付的责任，包括开发商支付逾期违约金和在一定条件下购房者有权解除合同等。通常在《商品房预售合同》中对开发商支付逾期违约金数额的计算方法和支付条件及购房者解除合同的条件都有约定，这时则应按合同约定。需要注意的是，如果违约金以“每日为已交付房价款万分之_____”的标准计算，则已付房价款在按揭付款的情况下，包括首付款和银行按揭款。

开发商延期交房　诉讼有效期两年
读者问：5年前我买了一套商品房，当时合同约定：开发商于2000年2月30日交房，并答应办出大产证。但是直到2003年5月大产证才办出来。我想要开发商赔偿违约金和逾期利息，但担心诉讼时效是否过了？　　律师答：诉讼时效是指权利受法律保护的期限，若超过诉讼
时效，当事人就丧失法律上的胜诉权。我国法律规定，从当事人知道或应当知道自己的权利受侵害之日算起，诉讼时效为两年。　　你的诉讼时效应从2000年2月起计算至2002年2月，而不是拿到大产证后才算起。超过上述期限，你就丧失了胜诉权。　　但如果你在2002年2月之前就向开发商主张上述权利，则诉讼时效就从你主张的日期起重新计算两年。当然，要有相应的证据来证明你的主张，如挂号信等书面证据，打电话口头说说一般是不行的。
大家就要注意一下了别过了时间想维权都没地方维权！

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发表于：2011/10/27 9:24:42
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延期交房的认定
延期交房的认定　　
本文介绍延期交房的认定，如何认定房屋延期交付，以下介绍两种不构成延期交房的情形，以明确延期交房的性质。原则上，出卖人不能在约定时间交付房屋便构成延期交房。
但在下列情况下，不构成延期交房：　　
(1)因不可抗力对按时交付产生影响。　　根据《合同法》第一百十七条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人延期履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定，因不可抗力的出现对房屋的正常交付产生重大影响，造成出卖人可能延期交房的，出卖人可因此部分或全部免除责任。但是，出卖人应在合理时间内对买受人及时履行通知义务，否则构成延期交房。　
(2)因重大规划、设计变更对按时交付产生影响。　　根据《土地管理法》、《城市房地产管理法》以及有关法律法规的规定，规划包括用地规划和工程规划。《商品房销售办法》第二十四条规定：“房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。”原则上，出卖人在开始销售商品房时应当已经完成项目的规划及设计方案，并已取得政府主管部门的审批。　　对买受人来说，规划、设计也具有非常重要的意义。规划确定的是房屋乃至整个小区整体的环境和格局。一旦规划确定，买受人所购买的房屋的周边环境就有了可以预期的发展。因此，确定的规划、设计方案应作为商品房买卖合同的重要内容而订入合同。　　合同订立后，房地产开发企业(出卖人)擅自变更规划、设计的，应视为严重违约。但是，如果在房屋建设过程中遇到政府主动提起的规划变更(如政府部门需要拓宽建设项目前的道路，要求道路两旁建筑物各自退后一定距离，为此，开发商需要时间来对整个设计方案进行修改)，或者是房屋在施工过程中遭遇重大技术难题(如地质条件的突变)必须对设计进行变更的，此类情况因不能归人不可抗力范畴而使开发商免责，但如果完全按照买卖合同的约定由开发商承担违约责任，显然有失公平。　　我们认为，在此情形下，可根据《合同法》关于“情势变更”的理论，即订立合同时作为合同基础及环境的客观情况发生异常变动，导致法律行为基础丧失，当事人合同目的不能实现，且该情势变更的发生不可预见，不可归责于当事人，若维持原合同的效力显失公平，则利益可能受损的一方当事人有权要求解除合同。　　根据上述理论，由于情势发生变更而导致合同解除，本就不存在任何一方违约，也就没有违约责任。虽然当前我国立法尚没有确立情势变更原则，但实务中可依据情势变更的原理，并结合具体案情，适用《合同法》第六条关于诚实信用原则的规定予以处理。
大家对照一下合同吧

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发表于：2011/10/27 9:26:14
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卖方逾期交房的违约责任的约定
卖方逾期交房一般有两种情况：一种是在合同约定的入住期日到来时，卖方未能完工并通知购房者入住一种是房屋实际并未完工，未达到入住条件，卖方为按合同期日办理入住，也通知购房者入住。
一般而言，针对第一种情况直接约定逾期交付期间的违约金即可，但为防止出现第二种情况，买卖双方为入住条件发生争议，卖方拖延不解决，买方又未能按时办理入住，导致更多的纠纷。
　　因此，买卖双方应明确约定：
　　(1)卖方向买方交付房屋即通知买方入住时，应达到双方约定的基本入住条件，首先，由卖方向买方交付《北京市建设工程质量合格证书》、《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》其次，卖方承诺通水、电、气的，应全部开通，提供的房屋装修标准也应按合同约定达标否则，视为未达到入住条件，入住日期按双方约定的一定期限顺延，该期限内卖方应达到入住条件否则视为违约、卖方逾期交房
　　(2)卖方行为已构成逾期交房的，每逾期一日按房价款的一定比例(如万分之三)作为违约金，直到卖方实际交付之日止，逾期超过一定期限的(如3—6个月)，则买方有权解除合同，卖方除应向买方退还房价款本息外还应双倍返还定金，支付逾期期间的违约金。

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发表于：2011/10/27 9:27:17
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逾期交房违约金标准
相关案例：　　某私企负责人徐先生，去年相中了宣武区一处正在开发的高档物业，经过仔细了解，他决定购买该小区的一套四居室，并与开发商签了合同。合同中规定，开发商保证在1998年年底前向徐先生交房，除非发生不可抗力，一旦出现开发商逾期不交房的情况，徐先生可向开发商追索违约金逾期超过60天，徐先生有权解除契约。合同签好后，徐先生寻思着1998 年年底拿房，1999年春节入住。结果一直等到了1999年4月中旬，都没见到房子。　　徐先生不想再等，决定退房并向开发商索取违约金。　　为让事情尽快解决，徐先生特别委托律师处理。律师在审核过徐先生所签的合同后，告诉他合同中的违约条款对开发商的约束力太小，根本起不到制裁作用。徐先生签的是《北京市内销商品房预售契约》，其中，第七条的条款是有关逾期交房追索违约金的，开发商事先在上面填写了这样的内容，“违约金支付时间自房屋交付之日起，每延期一日，按已支付房款金额的万分之一向购房人支付违约金”，按照这个规定，开发商需支付的违约金很少，每天万分之一的概念实际就是年利率3.65，比正常存款利率都低，过分低的数额根本对开发商起不到违约制裁作用。经过律师的解释，徐先生发现自己被所签的合同捆住了，因为照此约定，自己得不到充分的赔偿，想到已经付出的时间和精力，徐先生考虑再三，放弃了退房的念头。　　对买房人来讲，到底按万分之几追索违约金才算合理，并能保证自身的合法权益呢?就合同的一般履行来看，应该是万分之三至五。另外，买房人通常都需支付利息，而一些房产商与买房人约定，逾期交房违约金从房屋应交付的第二天算起到实际交付日，按人民银行固定资产贷款利率计算。事实上纠纷发生时，买房人的钱已被开发商占用了很长时间，按照《经济合同法》中的有关规定，开发商不仅应支付违约金，在定金的返还上也应支付更多。　　相关法律　　一、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》　　第十六条　当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30为标准适当减少当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。

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