第三十三条 从事物业服务的企业应当具有独立法人资格,拥有相应的专业技术人员,具备为业主提供专业服务的能力,并按照规定在承接项目前,将营业执照、主要负责人、固定办公场所、联系方式和电梯安全管理人员等相关信息书面告知项目所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门。
物业服务人应当按照物业服务合同指派项目负责人。更换项目负责人的,应当及时告知业主并在物业管理区域内显著位置进行公示。
物业服务人应当按照有关法律、法规规定和物业服务合同约定以及物业服务有关标准提供专业化服务。
物业服务人应当建立业主意见、建议收集和投诉、举报受理机制,及时处理并反馈处理结果。
物业服务人应当按照物业服务合同中关于安全防范的约定,落实安全防范措施,做好物业管理区域内的安全防范工作。物业服务人未履行物业服务合同义务或者履行合同义务不符合约定,导致业主人身、财产受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。
第三十四条 物业服务人应当按照国家有关规定,建立物业服务人员使用和培训制度,保证和提高物业服务人员的工作能力。
市、县(市、区)物业管理行政主管部门应当会同人力资源和社会保障行政主管部门,建立健全物业服务人员使用、评价和激励机制,依法规范物业服务用工。
第三十五条 新建住宅物业实行前期物业管理。
在业主、业主大会选聘物业服务人之前,前期物业管理由建设单位负责。建设单位应当与选聘的物业服务人签订书面的前期物业服务合同。
前期物业服务合同可以约定期限;期限未满,业主委员会与物业服务人签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。
第三十六条 物业服务人承接物业时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。物业承接查验应当遵循诚实信用、客观全面、权责分明以及保护业主共有财产的原则,并主动接受物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门和街道办事处(镇人民政府)的指导和监督。
鼓励建设单位和物业服务人聘请第三方机构为承接查验提供专业服务。
第三十七条 物业承接现场查验应当综合运用核对、观察、使用、检测和试验等方法,重点查验物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能。
现场查验应当形成书面记录。查验记录应当包括查验时间、查验人员、项目名称、查验范围、查验方法、存在问题、修复情况以及查验结论等内容。推动现场查验逐步实现全程影像记录,形成与书面记录相对应的影像佐证资料。
第三十八条 物业经查验、交接后,发现隐蔽工程质量问题,影响房屋结构安全和正常使用的,由建设单位依法承担责任;因物业服务人维护管理不当致使物业共用部位、共用设施设备损坏或者灭失的,由物业服务人依法承担责任。
第三十九条 物业服务人应当将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案,并妥善保管。
物业承接查验档案属于全体业主所有。因物业共用部位、共用设施设备缺陷问题,业主需要查询承接查验书面记录及佐证资料的,物业服务人应当如实提供;因佐证资料缺失或者内容缺陷致使无法认定质量责任主体的,物业服务人应当依法承担相应的法律责任。
第四十条 业主应当按照物业服务合同的约定支付物业费。业主与物业使用人约定由物业使用人支付物业费,物业使用人未按时支付的,物业服务人可以要求业主支付;业主支付物业费后可以按照约定向物业使用人追偿。
物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的,业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
业主不得以房屋质量缺陷为由拒绝支付物业费。
业主违反约定逾期不支付物业费的,物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的,物业服务人可以依法提起诉讼或者申请仲裁。
第四十一条 物业服务人应当在物业管理区域内显著位置和物业管理公共服务平台向全体业主公示下列信息:
(一)物业服务人营业执照、项目负责人基本情况、联系方式、物业服务投诉电话;
(二)物业管理区域的四至界限以及附图;
(三)公共场所、公共绿地的面积和位置;
(四)地下室、底层架空层、天台的面积及其权属;
(五)物业服务办公用房、业主委员会用房的面积和位置;
(六)共用设施设备名称及其权属;
(七)物业承接查验情况;
(八)物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等;
(九)电梯、消防、监控安防等设施设备日常维修保养单位的名称、资质、联系方式、应急处置措施等;
(十)依法配建的人民防空工程的面积和位置,人民防空工程平时用作停车位收取的汽车停放费、租金的使用情况;
(十一)出租的车位、车库的数量和位置以及使用现状;
(十二)经过业主大会或者经授权的业主委员会决定,占用业主共有道路或者其他场地用于停放汽车,以及利用业主共有部分从事广告等经营性活动的情况;
(十三)业主支付物业费、公共水电分摊费用情况,物业共用部位和共用设施设备的经营和收益情况;
(十四)住宅专项维修资金使用情况;
(十五)法律、法规规定的其他应当公示的信息。
前款所列信息的公示方式、标准、期限、频次等具体要求由市物业管理行政主管部门规定。
第四十二条 突发公共事件应对期间,物业服务人应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施,积极配合开展相关工作。
第四十三条 物业服务人不得有下列行为:
(一)未经业主大会同意,擅自提高物业服务收费标准;
(二)擅自改变物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备的用途;
(三)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路或者场地,损害业主共同利益;
(四)擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权;
(五)采取停止供电、供水、供热、供燃气、限制通行、限制使用电梯等损害业主合法权益的方式催交物业费;
(六)挪用、侵占住宅专项维修资金、公共收益等业主共有财产;
(七)非法采集、使用或者出售、泄露业主、物业使用人信息;
(八)强制业主、物业使用人通过指纹、人脸识别等生物信息方式使用共用设施设备;
(九)物业服务合同终止时,拒不退出物业管理区域或者不按照规定移交物业服务用房和有关财物、资料;
(十)其他违反法律、法规规定的行为。
第四十四条 业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的,可以解除物业服务合同。决定解聘的,应当提前六十日书面通知物业服务人,但是合同对通知期限另有约定的除外。
依据前款规定解除合同造成物业服务人损失的,除不可归责于业主的事由外,业主应当赔偿损失。
第四十五条 物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)应当加强对物业服务人交接工作的监管。
被解聘的物业服务人拒不撤出物业管理区域的,物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门应当责令其限期撤出,业主委员会可以依法提起诉讼或者申请仲裁。
第五章 物业的使用和维护
第四十六条 业主大会设立前,需要利用共有部分进行经营的,应当在前期物业服务合同约定下列事项:
(一)同意物业服务人用于经营的业主共有部分以及场地范围;
(二)不同类型、不同场地经营项目的利用要求和收费标准;
(三)公共收益的财务管理要求、审计、公示以及查询办法。
未按照前款要求作出约定的,物业服务人不得将相关共有部分用于经营。
业主大会设立后,业主大会或者经授权的业主委员会应当与物业服务人对本条第一款所列事项重新约定。
第四十七条 公共收益属于业主共有。物业服务人应当对其管理的公共收益单独建账、独立核算。
专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上业主书面提议对公共收益收支情况进行审计的,业主大会或者经授权的业主委员会可以决定委托有相应资质的第三方机构进行审计,物业服务人应当予以配合,审计所需费用从公共收益中列支,审计结果应当向全体业主公告。
第四十八条 物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。鼓励和引导业主之间将闲置的车位、车库通过出售、出租等方式进行流转,或者通过错时使用等方式进行互助合作,业主委员会和物业服务人应当提供必要的协助。
业主共有的道路或者其他场地用于外来车辆临时停车,以及由此产生的收费、收益分配管理等事项,应当按照业主管理规约或者物业服务合同的约定执行。管理规约或者物业服务合同没有约定的,由业主共同决定。
第四十九条 物业管理区域内禁止下列行为:
(一)擅自改变物业的规划用途;
(二)违法搭建建筑物、构筑物,破坏或者擅自改变房屋外观;
(三)违法开挖地下空间,擅自改变经规划审批确定的地下空间的使用功能、层数和面积;
(四)损坏或者擅自改变房屋承重结构、主体结构;
(五)损坏或者擅自占用、改建物业共用部位,损坏或者擅自占用、移装共用设施设备;
(六)擅自变动排水设施,雨污混接、污水直排;
(七)擅自占用、毁坏绿化用地和绿化设施;
(八)擅自改变人民防空工程主体结构、拆除防护设施,进行穿墙打孔等影响防护效能的改造和装修,堵塞或者截断人民防空工程的出入口、进排风竖井、进排水管道;
(九)损坏或者擅自挪用、拆除、停用公共消防设施和器材,占用、堵塞、封闭消防车通道、消防车登高场地、疏散通道、安全出口;
(十)在楼梯间、楼道等安全通道、安全出口、消防车通道及其两侧影响通行的区域停放电动自行车,违反用电安全要求私拉电线和插座为电动自行车充电;
(十一)擅自在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画;
(十二)擅自摆摊设点、占道经营;
(十三)任意弃置生活垃圾、建筑垃圾,露天焚烧落叶;
(十四)违规储存爆炸性、毒害性、放射性、腐蚀性物质或者传染病病原体等危险物质,违规燃放烟花爆竹;
(十五)制造噪声干扰他人正常生活;
(十六)法律、法规禁止的其他行为。
有前款所列行为之一的,物业服务人、业主委员会应当及时劝阻、制止;劝阻、制止无效的,应当及时报告有关主管部门,有关主管部门应当及时依法处理;业主、物业使用人对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼;业主委员会对侵害业主共同利益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼。
第五十条 公安、自然资源和规划、生态环境、住房和城乡建设、城市管理、消防救援等部门和机构,应当建立违法行为投诉登记制度,并在物业管理区域内显著位置和物业管理公共服务平台公布联系人姓名和联系方式,依法处理物业管理区域内的违法行为。
第五十一条 业主或者物业使用人在住宅装饰装修工程开工前,应当持有关资料向物业服务人办理登记手续,签订住宅装饰装修服务协议。业主或者物业使用人拒不办理登记手续的,物业服务人可以按照临时管理规约或者管理规约,禁止其委托的装饰装修施工人员进入物业管理区域。
物业服务人不得违背业主或者物业使用人意愿指定装饰装修施工单位、物料供应单位、物料搬运人员,不得无故阻挠装饰装修施工人员、物料搬运人员进入物业管理区域。
第五十二条 物业保修期届满后,发生下列危及房屋安全的情形之一,需要立即对住宅物业共用部位、共用设施设备进行应急维修、更新和改造的,业主大会或者业主委员会可以依法申请使用住宅专项维修资金:
(一)外墙、屋面防水损坏造成渗漏的;
(二)电梯故障危及人身安全的;
(三)公共护(围)栏破损严重,危及人身安全的;
(四)楼体单侧外立面有脱落危险的;
(五)专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍,危及人身、财产安全的;
(六)消防设施损坏,危及公共消防安全的;
(七)其他危及房屋安全的紧急情况。
第五十三条 发生危及房屋安全等紧急情况,业主大会或者业主委员会未按规定对住宅共用部位、共用设施设备实施维修、更新和改造的,县(市、区)物业管理行政主管部门可以组织代修;尚未产生业主大会或者业主委员会的,由街道办事处(镇人民政府)组织代修。维修费用从住宅专项维修资金中列支,并向业主公示。
第五十四条 旧住宅小区改造整治中,经有利害关系的业主同意,并依法经自然资源和规划等行政主管部门批准,可以建设物业服务用房和一定比例的物业服务经营性用房。物业服务经营性用房的经营收益作为旧住宅小区维护管理费用的补充资金,由业主大会监督使用。
第六章 法律责任
第五十五条 对违反本条例规定的行为,法律、法规已有处罚规定的,从其规定。
第五十六条 违反本条例第三十二条第一款第四项规定,业主委员会成员挪用、侵占住宅专项维修资金、公共收益等业主共有财产的,由物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门追回挪用、侵占的资金,没收违法所得,可以并处挪用、侵占金额二倍以下的罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第五十七条 违反本条例第四十一条第一款第一项、第二项、第三项、第四项、第五项、第六项、第九项、第十项、第十一项、第十二项、第十四项规定,未公示相关信息或者公示虚假信息的,由物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处一万元以上五万元以下的罚款。
违反本条例第四十一条第一款第七项规定,未公示相关信息或者公示虚假信息的,由物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处一万元以上十万元以下的罚款。
违反本条例第四十一条第一款第八项、第十三项规定,未公示相关信息或者公示虚假信息的,由物业所在地的县(市、区)市场监督管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处一万元以上五万元以下的罚款。
第五十八条 违反本条例第四十三条第六项规定,物业服务人挪用、侵占住宅专项维修资金、公共收益等业主共有财产的,由物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门追回挪用、侵占的资金,没收违法所得,可以并处挪用、侵占金额二倍以下的罚款;构成犯罪的,依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。
第五十九条 违反本条例第四十七条第一款规定,物业服务人未对其管理的公共收益单独建账、独立核算的,由物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处一万元以上三万元以下的罚款。
第六十条 违反本条例第四十九条第一款规定,给他人造成损害的,依法承担民事责任;违反行政管理规定的,由物业所在地的县(市、区)相关主管部门和机构按照下列规定依法查处:
(一)违反第一项、第二项、第三项规定的,由自然资源和规划行政主管部门依法查处;
(二)违反第四项、第五项、第六项规定的,由住房和城乡建设行政主管部门依法查处;
(三)违反第七项规定的,由园林绿化行政主管部门依法查处;
(四)违反第八项规定的,由人民防空行政主管部门依法查处;
(五)违反第九项、第十项规定的,由消防救援机构依法查处;
(六)违反第十一项、第十二项、第十三项规定的,由城市管理行政主管部门依法查处;
(七)违反第十四项、第十五项规定的,由公安机关依法查处。
第六十一条 违反本条例第四十九条第二款规定,物业服务人对物业管理区域内的违法行为未及时劝阻、制止,或者未及时报告有关主管部门的,由物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处一千元以上五千元以下的罚款。
第六十二条 物业管理行政主管部门、街道办事处(镇人民政府)和其他有关部门及其工作人员在物业管理工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊或者未依法履行监督管理职责的,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第七章 附则
第六十三条 本条例规定的行政处罚,按照相对集中行政处罚权的规定由其他执法主体实施的,依照其规定执行。
第六十四条 本条例所称物业使用人,是指除业主以外合法占有、使用物业的单位或者个人,包括但是不限于物业的承租人。
本条例所称前期物业服务,是指业主大会选聘物业服务人之前,由建设单位选聘物业服务人实施的物业服务。
本条例所称公共收益,是指利用业主共用部位和共用设施设备产生的收入,扣除合理成本之后的收益。
本条例所称物业承接查验,是指承接新建物业前,物业服务人和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定,共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。
第六十五条 本条例自2023年2月1日起施行。